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Loyers impayés, comment les récupérer ?

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Vous avez mis votre appartement en location ? Plusieurs mois se sont écoulés depuis la signature du bail et le locataire ne règle plus les loyers. La dette du locataire s'accumule et vous ne savez comment réagir ? Engager une procédure à l'encontre du locataire peut s'avérer coûteuse. Il est essentiel de connaître les modalités de règlement amiable du litige avant d'engager une action.

Ce que dit la loi ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”.

L’article 1103 du code civil ajoute que “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

Le bailleur est donc en droit de réclamer les loyers si le locataire ne les verse pas. S'il ne les verse toujours pas, le bailleur sera en droit de résilier le contrat, si ce dernier comprend une clause résolutoire faisant état du défaut de paiement du loyer par le locataire.

Dans un premier temps, le bailleur devra faire délivrer par voie d'huissier de justice un Commandement de payer, faisant état de la dette locative.

Le locataire disposera de 2 mois pour s'acquitter de la dette.

➜ Délai pour agir :

- 5 ans si la créance est née avant la Loi ALUR du 24 mars 2014

- 3 ans si la créance est née après la Loi ALUR du 24 mars 2014

Que faire si le locataire est insolvable ?

Dans l'hypothèse où le locataire ne serait pas solvable, le bailleur peut se retourner vers la caution.

En effet, la caution s'engage par écrit à prendre en charge la dette du locataire si ce dernier ne verse pas les loyers (articles 2288 et 2289 du Code civil).

Le bailleur peut également avoir souscrit une assurance loyers impayés (GLI) lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Dans ce cas, il est essentiel que le bailleur déclare l'incident de paiement à son assureur.

Ce dispositif peut être enclenché dès la première mise en demeure adressée au locataire.

La procédure de recouvrement de vos loyers & charges doit suivre ces différentes étapes :

1. 1 ère étape : tenter de régler le litige à l'amiable

Vous devez envoyer une Mise en Cause au locataire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable.

Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son locataire, notamment en faisant état de la dette locative. Le locataire dispose de 8 jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites.

2. 2 ème étape : engager une procédure judiciaire

Sans réponse sous 8 jours, d'autres poursuites sont envisageables. Vous devez envoyer une lettre de Mise en Demeure au locataire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, vous devez faire convoquer le locataire devant le Juge compétent et régler le litige au Tribunal.

3. 3 ème étape : engager une procédure d'expulsion

Dans l'hypothèse où le défaut de paiement du loyer est intégré dans la clause résolutoire du bail, l'expulsion du locataire peut être envisagée et sollicitée par le bailleur devant le Tribunal.

Vous devez saisir un huissier de justice afin d'adresser un commandement de payer au locataire.

Sans résolution du conflit dans un délai de 2 mois pour une location vide et 1 mois pour une location meublée, le juge pourra se prononcer sur la résolution du bail.

Un commandement de quitter les lieux pourra être délivré pour procéder à l'expulsion du locataire.

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